Fahiş site aidatlarına yönelik düzenlemeleri de içeren kanun değişikliği Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Gayrimenkul hukukçuları ve sektör uzmanları, yeni düzenlemenin apartman ve site yönetimlerinde uzun süredir tartışma konusu olan aidat artışları, avans toplama yetkisi, işletme bütçesi ve yönetim planı değişiklikleri bakımından önemli sonuçlar doğuracağını belirtti.
FAHİŞ SİTE AİDATLARINA KARŞI YENİ DÜZENLEME YÜRÜRLÜKTE
Fahiş site aidatlarına yönelik düzenlemeleri de içeren Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Resmi Gazete’de yayımlandı.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca hazırlanan kanunun “zemin ve temel etüt kuruluşları ve hizmeti” ile ilgili kısmı 31 Aralık 2026’da devreye alınacak. Diğer hükümler ise 22 Mayıs itibarıyla yürürlüğe girdi.
Gayrimenkul hukukçuları ve uzmanlar, söz konusu düzenlemelerin özellikle site aidatları, işletme bütçesi, avans toplama yetkisi, yönetim planı değişiklikleri ve kat malikleri genel kurulu süreçleri açısından önemli değişiklikler getirdiğini değerlendirdi.
TARTIŞMA KONUSU OLAN UYGULAMALARIN ÖNÜNE GEÇİLİYOR
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikle önemli bir eşiğin aşıldığını belirtti.
Kiraz, “Türkiye’de uzun yıllardır site ve apartman yönetimlerinde ciddi tartışmalara yol açan, zaman zaman yolsuzluk iddialarıyla gündeme gelen ve bazı sitelerin kötü niyetli kişilerin kontrolüne geçmesi olarak nitelendirilen durumların önüne geçiliyor.” dedi.
Eski düzenlemede yönetimlerin aidatların temelini oluşturan işletme bütçesini herhangi bir üst sınır olmadan hazırlayabildiğini belirten Kiraz, bunun kiracıları yüksek aidatlara mahkum ettiğini, mal sahiplerini ise genel kurul toplanana kadar çaresiz bıraktığını söyledi.
Kiraz, genel kurullara katılımın düşük olmasının yönetimleri cesaretlendirdiğini ve bu olumsuz tablonun sürekli devam ettiğini dile getirerek, bazı sitelerde çekilmez aidat rakamlarının ortaya çıkabildiğine dikkati çekti.
İŞLETME BÜTÇESİ SADECE 3 AY İÇİN GEÇERLİ OLACAK
Yeni düzenlemeyle apartman veya sitelerde yönetimlerin işletme bütçesi, yani aidat hazırlayabileceklerini ancak bunun sadece 3 ay için geçerli olacağını vurgulayan Kiraz, aidatlardaki artışın yeniden değerleme oranını geçemeyeceğini söyledi.
Kiraz, üç ay içerisinde olağan ya da olağanüstü kat malikleri genel kurulunun toplanması gerektiğini anlattı. Genel kurulda belirlenecek aidatlar ise sonraki dönem için geçerli olacak.
Bu düzenleme ile kat malikleri genel kurulu dışında hazırlanan işletme bütçelerinin süresiz ve sınırsız biçimde uygulanmasının önüne geçilmesi hedefleniyor.
YÖNETİCİNİN TEKRAR AVANS TOPLAMA YETKİSİ KALDIRILDI
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de önceki düzenlemeye göre yöneticinin, bir takvim yılı içinde bina veya siteye yapılacak harcamalar için kat malikleri toplantısında alınmış bir karar olmadan kendi belirlediği rakamı avans olarak toplayabildiğini belirtti.
Yüksel, “Yönetici, kendi inisiyatifiyle maliklere danışmadan veya karar almadan, yüksek veya bazen keyfi avans toplayabiliyordu. Bitince tekrar avans talep edebiliyordu. Bu durum maliklerin toplantılara gelmemesi nedeniyle mülk sahiplerinin denetiminden kaçan bir konuydu. Kiracıların ise bu rakama itiraz hakkı yoktu. Yöneticinin burada tekrar avans toplama yetkisi kaldırıldı. Malikler tarafından işletme projesi onaylandığında ise bu avans uygulaması kalkacak.” ifadelerini kullandı.
Yüksel’in değerlendirmesine göre düzenleme, yöneticilerin maliklere danışmadan ya da karar almadan yüksek veya keyfi avans toplamasının önüne geçmeyi amaçlıyor.
GENEL KURULDA YAPILACAK AİDAT ZAMMINDA ÜST SINIR BULUNMUYOR
Ali Yüksel, yasanın önceki halinde yöneticinin yılbaşında işletme projesi hazırlayıp aidatları belirleyebildiğini hatırlattı.
Yüksel, “Yapılan değişiklikle, işletme projesinin hazırlanıp onaylanmasında kat maliklerinin yetkisi artırılırken yöneticilerin keyfi aidat ve avans toplamasının önüne geçiliyor. Yönetici, yalnızca geçici işletme projesi hazırlayabilecek ve en fazla üç ay geçerli olacak. Aidatlar, yeniden değerleme oranı kadar artırılabilecek. Keyfi aidat artışlarının önüne geçiliyor ancak kat malikleri genel kurulunda belirlenecek aidat artışları için üst sınır uygulanmayacak. Öte yandan toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk oranı 5’te 4’ten 3’te 2’ye düşürüldü. Buna karşılık bireysel binalarda bu oran halen 5’te 4 olarak kaldı.” bilgisini verdi.
Buna göre yönetici tarafından hazırlanan geçici işletme projesi en fazla üç ay uygulanabilecek. Ancak kat malikleri genel kurulunda belirlenecek aidat artışlarında üst sınır bulunmayacak.
YÜKSEK AİDAT ARTIŞLARININ SINIRLANDIRILMASI BEKLENİYOR
Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Genel Başkanı Suat Sandalcı da söz konusu değişikliklerin apartman ve site yönetimleri açısından önemli bir döneme işaret ettiğini söyledi.
Sandalcı, “Türkiye’de milyonlarca vatandaşın yaşadığı apartman ve sitelerde uzun yıllardır tartışma konusu olan aidat artışları, yönetim şeffaflığı ve profesyonel denetim süreçleriyle ilgili önemli bir eşik aşıldı. Yeni düzenlemeler, sektör temsilcileri tarafından ‘site yönetimlerinde kurumsallaşmanın başlangıcı’ olarak değerlendiriliyor.” dedi.
Son düzenlemeleri sektör adına atılmış çok önemli bir adım olarak gördüklerini vurgulayan Sandalcı, yeni düzenlemeyle kat malikleri kurulu dışında yapılan yüksek aidat artışlarının sınırlandırılmasının vatandaş açısından koruyucu bir model oluşturduğunu anlattı.
Sandalcı, artık mali gerekçesiz ve kontrolsüz aidat belirlenmesinin önüne geçileceğini belirterek, bu yaklaşımın hem site sakinlerinin mağduriyetini azaltacağını hem de yönetimlere hesap verme yükümlülüğü getireceğini ifade etti.
BÜYÜK SİTELERDE KARAR ALMA SÜREÇLERİ KOLAYLAŞTI
Suat Sandalcı, toplu yapılardaki yönetim planı değişikliklerinde aranan çoğunluk şartının yeniden düzenlenmesinin büyük sitelerde karar alma süreçlerini kolaylaştıracağını söyledi.
Sandalcı, bu değişikliklerin gelecekte çıkması beklenen “Müstakil Site Yönetimi Kanunu’nun” altyapısını oluşturduğunu dile getirdi.
Sektörde asıl büyük dönüşümün bu müstakil düzenlemeyle yaşanacağını belirten Sandalcı, yeni modelde site yönetim şirketleri için lisans, denetim, mali yeterlilik ve sertifikalı yönetici uygulamalarının gündemde olduğunu anlattı.
Sandalcı, artık herkesin kolayca “site yöneticisi” veya “site yönetim şirketi sahibi” olduğu dönemin sona ereceğini, yeni dönemde sektörün lisanslı, eğitimli, denetlenen ve kurumsal yapıya dönüşeceğini vurguladı.
UYUŞMAZLIKLARIN AZALTILMASI AMAÇLANIYOR
Gayrimenkul hukukçusu avukat Çiğdem Kezer de son zamanlarda kiracılar ile ev sahipleri arasındaki ihtilaflar nedeniyle sulh hukuk mahkemelerindeki dosya yükünün arttığını belirtti.
Kezer, bu değişiklikle fahiş aidat artışlarının önüne geçilmesinin, yönetim planı değişikliklerinin kontrollü yapılmasının ve malik iradesinin zayıflaması nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıkların azaltılmasının amaçlandığını söyledi.
Yeni düzenlemeyle malik iradesinin korunmasının esas olduğunu vurgulayan Kezer, ortak yaşam kurallarının daha demokratik şekilde belirlenmesinin ve yönetim planının keyfi şekilde değiştirilmesinin önüne geçilmesinin hedeflendiğini anlattı.
Kezer, düzenlemenin aidat hesaplaması, ortak alan kullanımı ve kiralama sınırlamaları gibi konularda maliklerin hukuki güvencesini artıracağını dile getirdi.
KISA VADEDE OLAĞANÜSTÜ GENEL KURUL TALEPLERİ ARTABİLİR
Avukat Çiğdem Kezer, düzenleme sonrası yönetim şirketlerinin yetki sınırlarının, hizmet bedellerinin ve sözleşme fesih süreçlerinin daha fazla dava konusu olabileceğini belirtti.
Kezer, “Her ne kadar düzenleme uyuşmazlıkları azaltmayı hedeflese de kısa vadede iptal davaları, aidat itirazları, yönetim kurulu yetki uyuşmazlıkları ve olağanüstü genel kurul talepleri artış gösterebilir.” diye konuştu.
Kezer, düzenlemenin yönetim süreçlerinde şeffaflığı artırmayı, aidatların denetlenebilirliğini sağlamayı ve kat maliklerinin haklarını güçlendirmeyi amaçlayan reform niteliği taşıdığını ifade etti.
